Investir dans l’immobilier constitue une opportunité d’accroissement de ses biens propres et donc de sa fortune. Ce processus peut être rendu opérationnel par deux options possibles. Il s’agit de l’achat en nom propre et celui en SCI. Afin d’opérer un choix, il est important de jauger les avantages et insuffisances de chacune d’elles. C’est d’ailleurs dans ce cadre que s’inscrit le présent article.
La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est une alternative qui se propose à vous quant à l’exécution de toute opération d’achat immobilier. Cela consiste à former une société civile immobilière à titre de propriétaire du bien acquis. Le processus d’investissement locatif que ce soit en sci ou nom propre admet de réels enjeux spécifiques. Il s’agira dans cette section de présenter ceux de la SCI.
Ses avantages
Les avantages qu’offre la SCI se répartissent en deux grandes catégories. On distingue celles en rapport avec la fiscalité et celle liée à la transmission de la fortune. Du côté fiscal, la matière imposable, c’est-à-dire le bien immobilier n’est pas comptabilisée dans la détermination des droits de mutation. L’opération s’effectue en soustrayant les coûts liés aux travaux d’entretien ainsi que d’autres charges d’ordre financier.
Le taux d’imposition est appliqué au revenu final que vous déclarez aux services d’impôts. Quant aux impôts sur les sociétés, la SCI apparaît plus avantageuse que les sociétés ordinaires. Tous ses avoirs financiers bénéficient d’un taux d’imposition forfaitaire. Ainsi vous avez la possibilité de profiter d’une diminution des recettes fiscales sur celles locatives.
Par ailleurs avec la SCI, la transmission de patrimoine à ses héritiers est possible à cause de leur intégration directe à la société. Dans ce cas, il s’agit principalement de transmettre à chaque fois vos prestations sociales aux futurs bénéficiaires. L’avantage est qu’après votre décès, la gestion de votre bien se perpétue jusqu’à plusieurs générations.
Ses inconvénients
Certes, recourir à l’option SCI réserve de nombreux intérêts. Toutefois, elle peut présenter de nombreux inconvénients en matière de frais et de temps. Sachant qu’il s’agit d’une société, l’installation de la SCI exige plusieurs formalités. La première concerne l’immatriculation dans les registres des sociétés. Ensuite, il faudrait l’annoncer aux journaux spécifiques à ce contexte, puis rédiger des clauses en rapport à son statut.
Par ailleurs, lorsque vous choisissez cette option, vous n’êtes pas considéré directement à titre de propriétaire du bien, mais plutôt en associé. Aussi, il faut ajouter que la gestion administrative surtout au niveau de la comptabilité soulève parfois des problèmes.
L’investissement en nom propre
C’est une procédure par laquelle l’investissement se fait en votre propre nom, contrairement au cas de la SCI. Comme cette dernière, ce mode présente ses intérêts et insuffisances.
Avantages
Comme mentionné précédemment, le premier réside dans le fait que vous êtes l’unique propriétaire et ceci de façon directe. De plus, c’est un processus simple et pratique qui ne requiert pas plus de démarches. Les formalités préliminaires sont celles relatives aux contrats de vente ou de location. Ainsi cela vous offre un gain de temps quant à l’achat d’un immobilier.
Le régime loueur en meublé non professionnel (LMNP) est également un atout à ne pas négliger.
Inconvénients
Cette option ne favorise pas directement le transfert du patrimoine à vos enfants. Pour que cela soit possible, il faudrait a priori que ces derniers s’acquittent des frais associés à la succession. Dans ce cas, plusieurs personnes acquièrent le même bien en nom propre, alors le principe de l’indivision s’installe. Les différents propriétaires ont donc les mêmes droits. Ce qui est susceptible d’entraîner des problèmes de prise de décision.
Quelle option choisir : SCI ou nom propre ?
Le choix d’une acquisition en sci ou nom propre dépend essentiellement de vos attentes en termes de gestion. Si le premier semble plus simple du point de vue administratif, il implique une transmission plus complexe lorsqu’intervient le principe de l’indivision. Ce qui n’est pas le cas de la société civile immobilière qui prévoit des conditions de transmission définies dans les statuts.
Par ailleurs, l’achat en sci exclut certaines activités commerciales comme la location meublée, la location saisonnière et les achats-revente. Si vous prévoyez une de ces activités commerciales, l’achat d’un nom propre est plus propice pour votre projet.
