La plupart des investisseurs l’ont compris, l’immobilier est l’un des domaines qui engendrent une rentabilité des investissements importante, et ce, en peu de temps selon le mode d’investissement choisi. En effet, il existe différents moyens d’investir dans l’immobilier et selon l’objectif visé, le choix du mode de placement approprié peut varier d’un investisseur à un autre. Si certains optent pour l’achat de biens immobiliers en vue d’une revente ou alors pour la location immobilière, de plus en plus de professionnels se tournent vers l’acquisition de parts au sein d’une société de placement immobilière. C’est l’une des meilleures options qui s’offrent à vous si le secteur immobilier vous intéresse. Cependant, avant de se lancer, il convient de comprendre et de maîtriser quelques concepts clés du domaine, notamment les valeurs en SCPI.
La valeur vénale d’une SCPI
La valeur vénale d’une société civile de placement immobilier représente une estimation de la valeur de l’ensemble des biens immobiliers détenus par cette structure. Cette estimation est confiée à un professionnel de l’immobilier, notamment un expert immobilier indépendant choisi par l’assemblée générale. À noter que ce dernier doit impérativement disposer d’un agrément de l’autorité des marchés financiers.
La valeur vénale d’une SCPI se détermine tous les ans. Elle varie généralement d’une année à une autre. Son calcul s’effectue sur la base de plusieurs facteurs, à savoir : les conditions de marché de la période au cours de laquelle l’opération est effectuée, la situation technique et locative ainsi que le contexte économique. Autrement dit, cette valeur peut être influencée par différents éléments tels que la baisse ou la hausse des prix immobiliers, les éventuels travaux de session ou acquisitions réalisées durant l’exercice.
Si vous prévoyez un investissement en SCPI, sachez qu’il n’est pas nécessaire de considérer la valeur vénale de la société. Toutefois, vous devez garder à l’esprit qu’une évolution croissante de la valeur vénale représente un indicateur (de bonne santé) pour la structure. N’hésitez pas à visiter le site centraledesscpi.com si vous souhaitez obtenir davantage d’informations sur l’investissement en SCPI.
La valeur de retrait et valeur nominale
Généralement, on parle de valeur de retrait dans les sociétés civiles de placement immobilier à capital variable. Elle correspond au montant que perçoit l’associé après la cession (en totalité ou en partie) de ses parts. Il s’agit tout simplement du prix versé à la souscription diminué des frais d’entrée, autrement dit des commissions de souscription.
Pour ce qui est de la valeur nominale, il s’agit de la valeur d’une part au moment de la création du capital social. Autrement dit, c’est la valeur d’origine de cette part lors de la création de la structure. Notez que cette donnée est statique et par conséquent, n’évolue pas. À titre d’exemple, pour une société civile de placement immobilier dont le capital social s’élève à 2 millions d’euros avec 1000 parts, la valeur nominale sera de 2000 euros.
SCPI : la valeur de réalisation
Dans une SCPI, en dehors de la valeur vénale, la valeur nominale et la valeur de retrait, on distingue aussi la valeur de réalisation. Elle représente le prix de la totalité des actifs dont dispose la société. En d’autres termes, la valeur de réalisation est la valeur nette de son parc immobilier et celle de ses autres actifs, en l’occurrence ses liquidités. Grâce à cette valeur, il est possible de déterminer le prix de ses parts dans le cas de la vente de l’ensemble des biens et autres actifs.
Avant d’envisager un investissement en SCPI, la valeur de réalisation est l’un des éléments sur lesquels il est fortement recommandé de s’attarder. En effet, ce montant atteste en général de la bonne gestion ainsi que de la bonne santé d’une telle société. Tout comme la valeur vénale, il est très important que celle-ci soit aussi établie de façon annuelle par un expert (indépendant).
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution représente l’équivalent de ce que vaut l’ensemble du patrimoine immobilier d’une société civile de placement immobilier. Elle correspond donc au montant que doit recevoir la société si celle-ci décide de revendre l’intégralité de son patrimoine. La valeur de réalisation étant définie comme étant le prix des actifs d’une SCPI, la valeur de constitution représente alors un équivalent de la valeur de réalisation et des frais à engager. Ces derniers prennent en compte les frais d’acte et les commissions servant au financement des différentes interventions des experts intermédiaires.
La valeur de souscription d’une SCPI
La valeur de souscription concerne uniquement les sociétés civiles de placement immobilier. Elle se détermine chaque année à partir du prix du patrimoine immobilier dont dispose la société. Autrement dit, la valeur de souscription est déterminée à partir de celle de reconstitution. Elle représente environ 10 % de la valeur de cette dernière et prend en compte les frais de souscription qui s’élèvent en moyenne à 12 % du prix de souscription de l’ensemble des parts. Cela dit, notez qu’il existe aujourd’hui des sociétés qui offrent la possibilité aux investisseurs de se lancer sans être obligés de prévoir des frais de souscription.
Pour les investisseurs qui hésitent à se jeter à l’eau, il existe un moyen assez simple permettant d’avoir une idée de l’intérêt que présente un tel investissement. Cela consiste tout simplement à effectuer un ratio entre le prix de souscription et celui de reconstitution. Vous obtenez ainsi un indicateur fiable sur lequel vous appuyer pour prendre une décision. En effet, si le résultat est inférieur à 100 %, cela signifie que la valeur des parts est inférieure à ce qu’elles valent réellement.
Cela implique donc que l’achat d’une part vous sera bénéfique. Cela dit, en plus du ratio, on vous recommande également de vous fier à d’autres indicateurs tels que le TOF (taux d’occupation financier) ou le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). De même, on vous conseille aussi de prendre le soin de bien analyser le patrimoine dans lequel investit la société. Un patrimoine de bonne qualité augmente en effet vos chances de réaliser un bon investissement.
