Selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le comité des copropriétaires d’un immeuble a l’obligation de désigner un représentant légal, communément appelé syndic. Ce dernier est mandaté pour assurer la gestion administrative et financière de la copropriété durant une période allant d’un an à trois ans. En cas de mauvaise prestation, de faute grave ou d’échéance du mandat du syndic de copropriété, le comité l’ayant désigné peut décider de son changement. Voici les étapes qu’implique cette opération.
Mettez en concurrence plusieurs syndics de copropriété
La plupart des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel, c’est-à-dire une entreprise ou un cabinet spécialisé. Selon la loi Alur du 24 mars 2014, ce représentant légal de votre immeuble doit être mis en concurrence de manière périodique (tous les 3 ans) avec d’autres professionnels exerçant la même activité. Le syndicat des copropriétaires peut néanmoins effectuer cette comparaison chaque année, conformément à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.
Pour remplacer votre gestionnaire actuel, le conseil syndical doit, dans un premier temps, obtenir des devis de plusieurs prestataires. Une commission ad hoc est ensuite constituée afin de présélectionner les candidats dont le profil répond au mieux aux besoins de la copropriété.
Par la suite, le projet de mise en concurrence est présenté à l’ensemble des copropriétaires ainsi qu’au syndic déjà en place. Ce dernier a alors l’obligation de convoquer une assemblée générale (AG) avant l’échéance de son mandat. L’invitation est envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception dont le point principal à l’ordre du jour est la nomination d’un nouveau syndic. Il est important de sélectionner un syndic de proximité qui connaît parfaitement les problématiques régionales et qui travaille avec de nombreux partenaires locaux, tel que le syndic 4807 à Annecy, pour les copropriétés situées en Haute-Savoie.
Notez par ailleurs que la convocation doit être transmise dans le cadre du délai légal, c’est-à-dire au moins 21 jours calendaires avant la date retenue pour l’AG. Les projets de contrats des syndics présélectionnés doivent également être joints aux courriers.
Procédez à l’élection du nouveau syndic de copropriété
L’assemblée générale convoquée par le syndic réunit l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble dont il a la gestion. Les participants ont pour mission d’élire un nouveau prestataire en tenant compte des besoins spécifiques de la copropriété et des devis préalablement obtenus.
Avant le vote, les différents projets de contrats des candidats sont examinés et comparés afin de permettre à chaque électeur de faire un choix judicieux. Il s’ensuit le scrutin proprement dit à l’issue duquel un syndic est retenu à la majorité absolue (plus de la moitié des suffrages).
Si la totalité des voix ne permet pas de choisir un candidat, un second vote est réalisé durant la séance ou lors d’une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de 3 mois. Dans ce dernier cas, le nouveau syndic est élu à la majorité simple (plus grand nombre de voix).
Organisez la transition entre l’ancien syndic de copro et le nouveau
Après son élection, le nouveau gestionnaire de l’immeuble doit signer un contrat mentionnant la durée de son mandat, ses missions, le coût d’un syndic de copropriété ainsi que les conditions d’une éventuelle démission. L’ancien gestionnaire doit quant à lui fournir un rapport de la trésorerie de l’immeuble, tout en remettant les fonds immédiatement disponibles.
Les archives et documents liés à la gestion de la copropriété doivent également être transmis par un bordereau (signé à la fois par le professionnel sortant et par le nouveau). Une copie du document est ensuite envoyée au conseil syndical, conformément au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant application de la loi de 1965.
